" Omdat het beter kan ! "

NVM: Licht herstel Nederlandse kantorenmarkt

sp 438 rene klotzDe Nederlandse kantorenmarkt heeft in 2015 een licht herstel te zien gegeven. Bedrijven en instellingen huurden meer kantoorruimte dan een jaar eerder. Bovendien ging voor het eerst in jaren het aanbod van leegstaande kantoren iets omlaag.

Uit nieuwe kantorenmarkt propertynl van NVM Business blijkt dat het direct beschikbare aanbod met 1,5% daalde tot circa 8,5 mln m², terwijl vorig jaar de verhuur en verkoop van kantoorruimte met ongeveer 5% steeg tot om en nabij 880.000 m². Wat ook opviel, was dat in 2015 de gemiddelde huurprijs van kantoorruimte iets omhoog ging.

Minder aanbod door onttrekkingen
De daling die het aanbod het afgelopen jaar te zien gaf, had tot resultaat dat eind 2015 circa 17,3% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop stond, tegen 17,5% een jaar eerder. Dat het aanbod vorig jaar naar daalde, had vooral te maken met het feit dat nogal wat leegstaande gebouwen aan de voorraad werden onttrokken door middel van sloop en herbestemming. Volgens NVM Business, die tijdelijke of permanente herbestemming van leegstaand vastgoed tot een van zijn prioriteiten heeft gemaakt, ging het hierbij in totaal om 585.000 m² kantoorruimte. Stadscentra en (perifere) kantorenwijken hadden het meest profijt van deze ontwikkeling. Op bedrijventerreinen en in woonwijken bleef het aanbod van leegstaande kantoren vrijwel onveranderd.

Meer leegstand op Zuidas
De meest in het oog springende dalingen van het aanbod deden zich voor in onder meer Amsterdam, Apeldoorn, Groningen, Haarlemmermeer, Leidschendam, Rotterdam en Zoetermeer. Hoewel in Amsterdam op de meeste locaties het aanbod een daling vertoonde, was het opvallend dat op de populaire Zuidas een verruiming van het aantal vierkante meters optrad, waardoor daar aan het eind van het jaar ruim 16% van de kantorenvoorraad te huur stond. In Rotterdam ging het aanbod in zowel het centrum als de kantorenwijk Alexander omlaag, maar kwamen in het gebied Brainpark meer meters beschikbaar voor de verhuur. Er waren ook gemeenten die het afgelopen jaar met een toename van de leegstand werden geconfronteerd. Dat was bijvoorbeeld het geval in Breda, Den Haag, Gouda, Heerlen, Leeuwarden en Lelystad.

Toename structureel aanbod
Hoe gunstig in het algemeen gesproken de daling van de leegstand vorig jaar ook was: het aanbod van kantoren dat drie jaar of langer leegstaat, ging met bijna 5% omhoog van 4,27 miljoen m² naar 4,47 miljoen m². Wat verder opviel, was dat in 2015 relatief weinig voor de verhuur bestemde kantoren in aanbouw werden genomen, wat ertoe leidde dat de beschikbaarheid van hoogwaardige kantoorruimte op goede locaties verder afnam.

Vraag naar kantoren in 2015 omhoog
Behalve een daling van het aanbod was het verder een meevaller voor de gebruikersmarkt dat de vraag naar kantoorruimte een stijging vertoonde. In totaal vond op de vrije markt ongeveer 880.000 m² kantoorruimte zijn weg naar bedrijven en instellingen, 5% meer dan in 2014. Daarmee werd de neergaande trend van voorgaande jaren doorbroken. De positieve gang van zaken aan de vraagkant werd voor een deel veroorzaakt door de opleving van de economie. Overigens kon het hogere opnameniveau niet verhinderen dat door veel organisaties nog steeds kritisch naar de huisvestingskosten werd gekeken.

Meer vraag naar nieuwbouw
De verhoogde vraag naar kantoren kwam vooral tot uitdrukking in de grotere afzet van nieuwe kantoren, zij het dat de omvang hiervan in relatie tot de totale vraag naar kantoorruimte relatief beperkt bleef. In dit segment van de kantorenmarkt werd ongeveer 122.000 m² opgenomen, waarbij een transactie met een bank in Amsterdam-Zuidoost veel gewicht in de schaal legde. Hoewel de vraag naar kantoren zich hoofdzakelijk op bestaande gebouwen richtte, was het opmerkelijk dat de afzet van kleine en middelgrote kantoormetrages nagenoeg onveranderd bleef. Daarentegen was er meer vraag naar kantoren in de grootteklasse van 2500–5000 m², alsook naar kantoren met een vloeroppervlakte vanaf 10.000 m². Kantoren met een oppervlakte van 5000–10.000 m² waren vorig jaar minder in trek.

Tegengestelde tendensen
Ook geografisch gezien waren er tegengestelde bewegingen. Zo steeg de opname van kantoren in Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Haarlemmermeer, Rotterdam, Zoetermeer en Zwolle. Vooral in Rotterdam was de markt positief gestemd, met een vraag die twee maal zo groot was als het jaar ervoor. Eenzelfde ontwikkeling deed zich ook voor in Zwolle, terwijl in Zoetermeer meer dan het dubbele werd verhuurd. Minder gunstig was de gang van zaken in onder meer Amersfoort, Amstelveen, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Den Bosch, Nijmegen, Rijswijk en Tilburg. In deze gemeenten ging de afzet van kantoren flink onderuit. Niet alleen geografisch, ook per afzonderlijke branche beschouwd was het beeld wisselend. In sectoren als de zakelijke dienstverlening en het bank- en verzekeringswezen was meer vraag naar kantoorruimte, terwijl bij de overheid en ICT-bedrijven de behoefte aan kantoren terugliep.

Lichte stijging huurprijs
Onder invloed van de licht verbeterde marktomstandigheden ging de gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte vorig jaar omhoog. De stijging was niet groot, maar vormde wel een indicatie van de toenemende vraag naar de kwalitatief betere kantoren. De grote steden in de Randstad profiteerden het meest van deze ontwikkeling. Elders bleven de huurprijzen stabiel op het niveau van 2014, hoewel op enkele locaties de prijzen opnieuw onder druk stonden. Overigens waren ook in 2015 eigenaren van gebouwen bereid om huurders tegemoet te komen in de vorm van huurvrije periodes en andere incentives.

Beleggers kopen iets minder kantoren
De in verhouding tot het aanbod beperkte vraag naar kantoren weerhield beleggers er niet van om ook in 2015 hun kantorenbezit verder uit te breiden. Aangemoedigd door de aanhoudend lage rente en de ruime beschikbaarheid van kapitaal investeerden beleggers het afgelopen jaar circa € 3 mrd in kantoorgebouwen, wat wel iets minder was dan in 2014. De aankopen die vorig jaar tot stand kwamen, konden voor een belangrijk deel op het conto van buitenlandse beleggers worden geschreven, waarmee de trend van voorgaande jaren werd voortgezet.

Randstad favoriet onder beleggers
Een hoofdrol was weggelegd voor Amerikaanse vastgoedfondsen, die tezamen zo’n € 900 mln investeerden. Daarnaast waren zowel Duitse als Nederlandse beleggers zeer kooplustig. Wat wel opviel, was dat Duitse beleggers minder actief waren dan in 2014. De interesse van beleggers voor kantoren richtte zich in hoofdzaak op eersteklas locaties in de Randstad, waarbij Amsterdam duidelijk favoriet was. Hoewel voor verhuurde gebouwen op aantrekkelijke locaties goede prijzen werden betaald, moesten verkopers van gebouwen op mindere locaties en gebouwen met leegstand genoegen nemen met aanzienlijke ‘discounts’.

Wilt u weten hoe de kantorenmarkt in Tilburg zich heeft ontwikkeld bel dan met Rene Klotz van Klotz bedrijfshuisvesting of vul onderstaand contactformulier in.

Contactformulier

Gebruik het onderstaand formulier om contact op te nemen.