" Omdat het beter kan ! "

Praktijkhandreiking NVM Business vergelijkt taxatiestandaarden.

 

Praktijkhandreiking NVM Business vergelijkt taxatiestandaarden
Onderstaand artikel is vandaag in PropertyNL verschenen‘Accentverschillen tussen Red Book en Blue Book’
De verschillen tussen de reeks standaarden en richtlijnen voor een goede taxaties die nu ontstaan zijn niet groot – er zijn vooral wat accentverschillen tussen bijvoorbeeld Blue Book (TEGoVa) en Red Book (RICS).Dat is de geruststellende conclusie na lezing van de praktijkhandleiding vastgoedtaxaties die prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS en drs. ing. Sebastiaan Roggeveen in opdracht van NVM Business hebben gemaakt. In de praktijkhandreiking worden de verschillen in de taxatierichtlijnen overzichtelijk op een rij gezet, met een focus op de verschillen tussen de International Valuation Standard (IVS, Red Book) en European Valuation Standard (EVS, Blue Book).

De vergelijking is des te meer van belang omdat beroepsorganisaties komen met verschillende standaarden. Zo propageren NVM, VastgoedPro en VBO Makelaar het Blue Book, terwijl de RICS-taxateur al jaren zijn Red Book hanteert.

In een toelichting op de Praktijkhandleiding schetst Marcel de Boer, voorzitter NVM Business, waarop de branchevereniging voor makelaars en taxateurs het onderzoek door Roggeveen en Berkhout heeft laten verrichten. ‘Een oordeel over de waarde, laat staan de prijs van een object moet altijd gefundeerd en te motiveren zijn; anders verliest de taxatie haar geloofwaardigheid.’ De Boer noemt het meer dan begrijpelijk dat de kwaliteit van taxaties onder een vergrootglas ligt. ‘Juist vaklieden zijn in staat rekenschap te geven van zowel hun werkwijze als hun waardeoordeel.

Opdrachtgevers die belangrijke en vérstrekkende beslissingen moeten nemen, willen weten hoe zij de diverse factoren moeten wegen. Het is belangrijk dat de taxateur als deskundige een onafhankelijk, objectief en goed onderbouwd oordeel kan leveren dat getoetst kan worden aan nationale, Europese en internationale richtlijnen.’
Voor de Nederlandse praktijk, die in toenemende mate internationaliseert, geven volgens De Boer momenteel drie standaarden de toon aan: de International Valuation Standards (IVS), de EVS en de NVM-taxatiestandaarden. ‘Dat vraagt om vergelijking. Vandaar deze uitgave waarin de vraag beantwoord wordt wat de belangrijkste verschillen tussen de onderscheidene normen zijn. Vertrekpunt voor de vergelijking zijn de EVS.’

Stormachtig
Derde partijen maken geen keuzes voor standaarden. De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA) verwijst in verschillende publicaties naar de IVS, het Red Book van de RICS en de EVS waar het gaat om vastgoedtaxaties in het kader van de jaarverslaggeving. Wel pleitte de NBA de afgelopen jaren in verschillende publicaties voor eenduidige internationale richtlijnen voor de waardering van commercieel vastgoed, alsmede voor de oprichting van een beroepsorganisatie van taxateurs, met bindende beroepsregels en eigen tuchtrecht. Als vervolg hierop is het Platform voor Taxateurs en Accountants (PTA) opgericht, dat na een consultatieronde in 2013 het rapport Goed gewaardeerd vastgoed – 28 aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten presenteerde, in 2014 gevolgd door een rapport met richtinggevende ‘goede voorbeelden’ voor de praktijk. Tom Berkhout: ‘Ik hoor nu ook wel eens partijen roepen, ik wil een PTA-taxatie, maar dat is onzin: PTA beschijft hoe het proces rond een taxatie moet plaatsvinden.’

In hun onderzoek schetsen Berkhout en Roggeveen hoe de stormachtige ontwikkelingen van de afgelopen jaren onder vastgoedtaxateurs de vraag oproepen in welke verhouding dat alles nu tot elkaar staat. Is er sprake van een hiërarchie en is er een standaard die alle andere regels overstijgt?
Berkhout: ‘Het is belangrijk duidelijk te maken dat een strikte, formele hiërarchie naar onze mening niet te geven is; sterker, ook niet behoeft te worden gegeven. Standaarden, richtlijnen, aanbevelingen en voorbeelden van goed gebruik beïnvloeden elkaar wel in hoge mate.’

In de praktijkhandleiding beschrijven Berkhout en Roggeveen dat er gezaghebbende taxatiestandaarden zijn met een wereldwijd toepassingsbereik (IVS), gezaghebbende standaarden met een, wat meer, Europees gericht toepassingsbereik (het zogenoemde Blue Book van de TEGoVA, EVS) en het Red Book van de RICS.

Berkhout en Roggeveen schrijven in de praktijkhandleiding: ‘Vele begrippen en processen in de IVS en EVS komen in hoge mate overeen, maar er zijn accentverschillen die bijvoorbeeld kunnen voortvloeien uit (de afstemming op) nationale of Europese wetgeving of richtlijnen. Wettelijke kaders hebben uiteraard voorrang op taxatiestandaarden. Daarvan moeten de opdrachtgever, de taxateur en de gebruiker van het rapport zich bewust zijn. Het is aan de opdrachtgever en de taxateur om te bepalen met welke standaard getaxeerd wordt. Het is dan ook zaak dat men precies weet wat die inhoudt, opdat misverstanden tot een minimum beperkt blijven. De taxateur dient zich dan ook na de keuze voor een standaard aan de begrippen, toelichtingen en richtlijnen van die bepaalde standaard te conformeren.’

Sterke samenhang
Op de jaarrekening van ondernemingen zijn de IFRS en de Nederlandse Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ) van toepassing. Deze normen bevatten naast het marktwaardebegrip tal van waardebegrippen die in de specifieke context van de jaarrekening worden gehanteerd. Verder zijn in de standaarden en richtlijnen nogal wat toelichtingsvereisten opgenomen. In het Besluit actuele waarde worden waardebegrippen uitgewerkt en toegelicht. EVS- en IVS-taxaties kunnen voor de jaarverslaggeving worden gebruikt. In de PTA-publicaties wordt de verbinding gelegd tussen vastgoedtaxaties en taxaties voor de jaarverslaggeving. In deze zin is er een sterke samenhang tussen de standaarden, richtlijnen en ‘goede praktijkvoorbeelden.’

Berkhout: ‘Een vastgoedtaxateur dient zich altijd bewust te zijn van de context waarin hij waardeert en zal altijd de juiste standaarden en richtlijnen dienen toe te passen en daarvan nauwgezet verslag te doen in zijn rapport. Zo is het voor de opdrachtgever, de gebruikers en lezers van het rapport duidelijk wat men van de taxateur mag verwachten en wat de gebruikswaarde van het rapport is.’
De Boer vertelt waarom de NVM heeft gekozen voor het Blue Book van TEGoVa als standaard: De Europese Centrale Bank (ECB) heeft in 2014 een Asset Quality Review (AQR) gepresenteerd om risicovolle activa te kunnen beoordelen. De European Valuation Standards (EVS) zijn in deze AQR bovenaan het rijtje standaarden geplaatst die autoriteit genieten. Het internationale geld- en goederenverkeer – en dus ook het internationale bancaire verkeer – heeft behoefte aan algemeen geaccepteerde en door iedereen eenduidig te interpreteren richtlijnen. Zeker nu de Europese bankenunie vanaf 1 november 2014 verscherpt centraal toezicht uitoefent op de diverse ‘significante’ nationale banken. De Boer: ‘Het is dan ook van het grootste belang dat iedere deelnemer aan het eerder genoemde verkeer dezelfde taal verstaat en gebruikt.’

Eindconclusie na lezing van de studie van Berkhout en Roggeveen is dat er veel overeenkomsten zijn tussen de basisprincipes van de IVS en EVS. De Europese richtlijn is toegespitst op de Europese praktijk en wetgeving en de standaard die uitgebreid inhaakt op de EU-wet- en regelgeving. De IVS bieden een wereldwijde standaard die nu eenmaal meer generiek moet zijn, omdat niet één enkel model past op al die verschillende nationale en regionale praktijken. Voor de taxateur die zijn weg zoekt in de accentverschillen tussen ‘Blue Book’ en ‘Red Book’ is er nu een praktisch houvast.

Praktijkhandleiding Nederlandse vastgoedtaxaties commercieel vastgoed,
prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en drs. ing. S. Roggeveen,
NVM-uitgave

Wilt u meer weten over de taxatiestandaarden of wilt u ook professionele taxatie welke voldoet an alle (inter)nationale standaarden? Vul hieronder het contactformulier in en Rene Klotz neemt persoonlijk contact met u op.